Fond REICO ČS NEMOVITOSTNÍ přinesl v minulém roce investorům mimořádný výnos 6,1 %, což je meziročně více než dvojnásobný nárůst. Zároveň se jedná o nejvyšší zhodnocení v historii fondu. Výkonnostní křivka fondu vykázala za posledních třináct let minimální volatilitu, což fond v rámci poslední dekády řadí mezi nejstabilnější fondy na českém trhu. Stejně tak i druhý nemovitostní fond spravovaný naší investiční společností REICO, REICO ČS LONG LEASE dosáhl ve druhém roce své existence nadprůměrného výnosu 5,9 %, tedy zhruba o 1 procentní bod více než je jeho cílený roční výnos v doporučovaném investičním horizontu.

Na výkonnost REICO fondů a aktuální informace související s vývojem na realitním trhu jsme se zeptali Tomáše Jandíka, předsedy představenstva investiční společnosti REICO České spořitelny.

Tomáši, co stálo za nadprůměrně vysokou výkonností REICO fondů v minulém roce a jaký je výhled na rok letošní?
Výkonnost fondu REICO ČS NEMOVITOSTNÍ (RČSN) táhl velký podíl nemovitostní složky na aktivech fondu a inflační růst nájemného podpořený silným nájemním trhem, hlavně v sektoru logistiky, ale i kanceláří. U fondu REICO ČS LONG LEASE (RČSLL) se pak jednalo převážně o nákupy za dobré ceny, což se díky menší velikosti fondu znatelně projevilo již v průběhu roku. U obou fondů pak byl velmi významný efekt vysokého úrokového diferenciálu mezi CZK a EUR, z čehož fondy vydělávaly při pravidelném přecenění měnových derivátů, zajišťujících naše pozice v eurových nemovitostních aktivech. Projevily se i vysoké úrokové sazby na koruně, které přispívaly k dalšímu kladnému zhodnocení likvidní složky obou fondů.

V posledních měsících pozorujeme silné ochlazení investičního trhu s komerčními nemovitostmi. Znamená to konec plošného růstu cen nemovitostí?
Zpomalení investičního trhu neznamená konec růstu cen, spíše snížení investičních objemů a z toho plynoucí nejistotu ohledně dalšího vývoje trhem požadovaných výnosů. Dá se očekávat mírná korekce, resp. navýšení požadovaných výnosů, avšak tento negativní efekt bude do velké míry absorbován růstem nájemného. Vzhledem k probíhající inflaci může být právě růst nájemného velmi výrazný a přispívat tak k dalšímu růstu cen nemovitostí po mnoho dalších let.

Jak se do výkonnosti REICO fondů promítá přetrvávající vysoká inflace a zvýšené ceny energií?
Ceny energií REICO fondy příliš neovlivňují, protože energie a další provozní poplatky hradí vesměs nájemníci, v případě našich fondů se jedná o silné bonitní společnosti často s mezinárodním přesahem. Snažíme se našim partnerům zajistit nejlepší ceny za využití všech dostupných prostředků, včetně nároku na vládní cenové stropy. Pro nájemné platí, že u valné většiny smluv je v rámci inflačních doložek nájemné navázané na inflaci v eurozóně zpožděné o jeden rok, což znamená, že inflace roku 2022, která nejspíše přesáhne 9 %, se promítne ve fakturovaném nájemném a potažmo hodnotách nemovitostí v roce 2023. Vzhledem k velkému růstu stavebních nákladů a stále solidní obsazenosti kancelářských prostor v Praze i ve Varšavě je růst nájemného do velké míry udržitelný, protože nové budovy ani nelze levněji postavit.

Jak by případný pokles cen komerčních nemovitostí ovlivnil REICO fondy a jejich výnos?
Pro RČSN odhadujeme výkonnost v roce 2023 v rozmezí od 2,5 do 6,5 %. Pro RČSLL pak na úrovni 2,0 až 7,0 %. Právě široké intervaly již zohledňují naše vnímání rizika ohledně možného nárůstu požadovaných výnosů v průběhu roku, ale i příležitosti v růstu tržního nájemného. Avšak možná míra korekce tržních hodnot prémiových nemovitostí je omezená, proto doporučujeme spíše pravidelně investovat než spekulovat na průběh vývoje cen komerčních nemovitostí. Případný nárůst požadovaných výnosů otevírá další možnosti nakupovat budovy za nižší ceny a zlepší výkonnostní potenciál fondů do dalších let.

Proč mají být nemovitostní fondy nedílnou součástí investičního portfolia?
Prodat nebo koupit nemovitost trvá 6 až 12 měsíců. Ceny nemovitostí jsou proto ze své podstaty stabilnější než ceny akcií nebo dluhopisů a nejsou s nimi významně korelované. Vlastnictví nemovitostního fondu proto výrazně vylepšuje výnos portfolia upravený o riziko, v případě fondu RČSN navíc s denní likviditou. V dosavadní historii výnos REICO fondů rovněž předčil sazby na spořicích účtech a na desetiletém investičním horizontu u RČSN předčil také inflaci. To jsou mimochodem i důvody, proč jsou nemovitostní fondy velmi vhodnou variantou pro pravidelné investování.